Краснодар завален квартирами, Сочи закрывается для новых строек

Краснодар: 44 тысячи квартир ищут покупателей

В июне 2026 года на первичном рынке Краснодара накопилось 44,25 тысячи нереализованных лотов. По расчётам Гильдии строителей, Дизайнеров и архитекторов Краснодарского края, это означает 33 месяца распродажи без перерыва. Одновременно в городе строится более сотни жилых комплексов от десятков застройщиков. В отдельных проектах непроданное жилье достигает 80%.

Тем не менее июнь показал рост активности: 1517 сделок с новостройками — это третий месяц подряда выше майских показателей, хотя год к году спад составил 20%. Средняя цена реализации упала до 147 тыс. руб./м², а в сделках колеблется в диапазоне 163–175 тыс. руб./м².

Скидки до 33% и компактные квартиры

Застройщики борются за покупателей агрессивно: скидки достигают 33%, некоторые предлагают безлимитное оплачивание первоначального взноса, ремонт и паркоместо в подарок. ЖК «Grade» (DOGMA), «Фонтаны» (ССК), «Образцово» и другие активно распродают.

Спрос смещается на компактное жилье: квартиры до 50 кв. м (студии 20–49 м², однокомнатные 31–44 м²) лидируют. Комфорт-класс доминирует: 85% продаж и 73% предложения — это мейнстрим рынка.

84% сделок в Краснодаре оформляются с ипотекой, основном через Сбербанк. Семейная ипотека доступна на 6% годовых, но лимит 6 млн руб. ударит по покупателям, ищущим квартиры крупнее 80 кв. м.

Сочи: обвал на 56% и новые преграды

Если Краснодар борется с избытком, то Сочи переживает стагнацию. За II квартал 2026 года произошло всего 409 сделок с новостройками — на 56,6% меньше, чем в аналогичный период 2025 года (было 943). Объем продаж сократился с 25,59 млрд до 11,19 млрд рублей.

На июль 2026 года на рынке осталось 1535 объектов с планируемой сдачей в этом году — на 22% меньше, чем в январе. Средний бюджет покупки вырос с 19,5 до 25 млн рублей, что отразило переход на премиум-сегмент и апартаменты.

Цены на первичном рынке Сочи вскочили: в июне 736 тыс. руб./м² (по данным Гильдии), по Macon — 428 тыс. руб./м² (+64% год к году). Апартаменты потеряли в цене: −10,8% год к году, сейчас около 1 млн руб./м².

Мораторий и инфраструктурный коллапс

С 2021 года действует мораторий на точечную жилую застройку — новые жилые комплексы возводят только в рамках комплексного развития территорий (КРТ). 19 июля 2026 года мэр Сочи добавил ещё одно ограничение: мораторий на новые проекты в Красной Поляне из-за перегруженности коммунальных сетей (вода, водоотведение). Запрет действует до модернизации инфраструктуры.

Генплан Сочи до 2044 года, вступивший в силу 1 апреля 2026 года, запретил многоэтажное строительство в прибрежной зоне. Ввод жилья в городе рухнул: в 2025 году сдали 78,5 тыс. м² (−26% к 2024), в январе–апреле 2026 года новых проектов не введено вообще.

Побережье: нишевой рост

Пока Сочи замирает, другие курортные города растут. По данным Macon за II квартал 2026 года, на первичном рынке Анапы цена поднялась до 257 тыс. руб./м² (+20% год к году), Новороссийска — 199 тыс. руб./м² (+8%), Туапсе — до 277 тыс. руб./м² (+1,8%).

Вторичный рынок показывает иную картину: Геленджик лидирует в крае с ростом 13,7% в первом полугодии — вторичка там стоит 319,9 тыс. руб./м². Анапа на вторичке 188,1 тыс. руб./м² (+3,2%), Новороссийск — 170,5 тыс. руб./м² (+0,8%).

Крупные проекты продолжают стартовать: ЖК «Хозяин морей» в Анапе (ГК ТОЧНО) на 20 га распродан на 70%, первая очередь к 2027 году. В Геленджике открывается премиальный Residence (курорт «Приморье») в 190 м от моря с виллами и апартаментами.

Что это значит для переезда

В Краснодар едешь — ловишь скидки 20–30% и выбор сотен проектов, но готовься к долгому поиску идеала. На Юг (Сочи, Красную Поляну) — забывай о новостройках на ближайшие годы: мораторий и перегруженная инфраструктура. Анапа и Новороссийск открыты для строительства, цены там ниже, чем в Сочи, но и инфраструктуру придётся проверять на месте. Апартаменты подешевели — если ищешь инвестицию, сейчас момент.

Источник: Kommersant, Кубанские новости (Kubnews)